暗号通貨を担保にした住宅ローンがもたらすリスク

米国では住宅ローン金利が急速に上昇しているが、マイアミの新興企業が暗号通貨で住宅ローンを証券化しようと競争している。

頭金は必要ない。

フロリダに拠点を置くデジタルバンクのMiloは、デジタルコインを利用してハード資産を確保しようとしている。より大きな計画では、暗号通貨に裏付けられた住宅ローンをプールし、資産運用会社や保険会社に債券として提供することだ。

面白い戦略だが、現在の市場環境を考えると、投資家は特に金融株については懐疑的であるべきだろう。

どれもこれも聞き覚えのある話ばかりであり、リスクの高い住宅ローンをプールし、それを無防備な資産運用会社に売りつけたことが、2009年の大不況を招いたのだ。

住宅価格が上昇し続ける限り、住宅購入者は借り換えをすることができ、債券保有者を含む全員が支払いを受けることができた。

しかし、住宅価格が暴落すると、信用度の低い数百万人の借り手がデフォルトに陥った。その後はご存じのとおりだ。

多くの経済学者が類似点を見ている。そして投資家は、これが金融業界全体にどのような影響を及ぼすか、より大きな視点で見る必要がある。

インフレ率は過去40年間で最も高い水準で推移している。FRB（連邦準備制度）の数年にわたる低金利政策により、あまりにも多くの住宅購入者があまりにも少ない新築住宅を追いかけることになった。

国内の多くの地域で、持続不可能な速度で価格が上昇している。

金利が上昇中

今週の連邦公開市場委員会（FOMC）では、FRB議長が短期金利を50bp引き上げ、さらなる引き上げを示唆するとの見方が大勢を占めている。遅ればせながら、FRBの政策転換は冷ややかなメッセージを発している。

ウォールストリート・ジャーナルは、国内の住宅ローン金利が過去35年間で最も速いペースで上昇していると報じた。

5.5％で、30年固定型住宅ローンの平均金利は1月から71％上昇している。

金利が高くなると、借り手の月々の負担が数百ドル増えることもあり、最終的には負担の増加によって買い手が減り、住宅価格が下がるはずだ。

それだけに、「Milo」の計画には警鐘が鳴らされている。

Bloombergによれば、Miloは最近シリーズA資金として1700万ドルを調達し、過去1ヶ月間に3億4000万ドルの新規住宅ローンに対して事前承認書を発行したという。

さらに、CEOのヨシップ・ルペナ氏は、テキサス、カリフォルニア、ニューヨークで8000人の住宅購入者待ちのリストがあると主張している。

そのような購入者は、頭金を心配することなく住宅ローンを確保することができる。

その仕組みとは

申請者は、デジタルコインを担保として差し入れるだけであるため、キャピタルゲインにかかる税金や、暗号価格の上昇に伴う機会費用を回避することもできる。

この製品は、不動産と暗号の価格が上昇し続けると仮定すれば、両方の賭けが短期的には有利ではない兆候があることを除いては勝ち組のようだ。

ビットコインは2021年11月に6万6000ドルに達して以来、40%も下落している。そして、米国の不動産価格は今、FRBの政策変更や住宅ローン金利の上昇という逆風にさらされている。

奇妙なことに、主要なマネーセンターバンクは2022年に暗号通貨へのエクスポージャーを強化している。

ロイターは4月、多くの大手銀行が最も裕福な顧客に対して暗号通貨を提供し始めたと指摘した。モルガン・スタンレー（MS）は、少なくとも200万ドル以上の顧客に対し、新たに3つの暗号ファンドへのアクセスを提供している。

ウェルズ・ファーゴ（WFC）、シティグループ（C）、ゴールドマン・サックス（GS）、バンク・オブ・アメリカ（BAC）は昨年、暗号通貨専用商品の提供を開始した。

リスクは積み重なる

2022年、金利上昇にもかかわらず金融株は大幅下落している。

従来、金融機関は貸出金利と借入コストのスプレッドが拡大することで助けられてきた。今年に入ってから銀行が大幅に下落したのは弱気であり、さらなる下落となるようだ。

305.49ドルのゴールドマンの株式は、予想PERの7.4倍、売上高の1.8倍で取引されている。それは、極端に高いわけでもなく、かといって歴史的に安いわけでもない。

金利が上昇を続け、暗号通貨が圧力を受け続ければ、株価は大幅に下落するはずだ。

私の調査によると、不動産と暗号通貨の価格が下落し続ければ、2020年12月の安値240ドルまで下落する可能性がある。

積極的な投資家は、新たな短期ポジションを検討する必要がある。常に、自分自身でデューデリジェンスを行うことを忘れないで頂きたい。

健闘を祈る

ジョン・D・マークマン

P.S.　暗号通貨のリスクがすべて悪いというわけではなく、住宅ローンではという意味。市場がどうであれ、暗号通貨で成功する可能性は本物とみている。

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